Immobilienrecht in Griechenland

Der Immobilienerwerb in Griechenland richtet sich nach dem griechischen Zivilgesetzbuch (= Astikos Kodikas), das dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch gleichkommt. Es bestehen auch weitere Gemeinsamkeiten zwischen dem deutschen und dem griechischen Immobilienrecht.

Der Erwerb wird durch einen notariellen Kaufvertrag sowie die Eintragung ins Hypothekenregister (= Ipothikofylakio) und auch in das Grundbuchamt (in den Orten, wo inzwischen ein Grundbuchamt in Betrieb ist) vollzogen. Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn die Eintragung in das griechische Grundbuch bzw. Kataster erfolgt ist.

Die Eintragung ins Katasteramt erfolgte bis vor nicht allzu langer Zeit namens- und nicht objektbezogen.

Durch die Einführung des Grundbuchamtes (= Ktimatologio) soll die Eintragung nur objektbezogen (nach Flurstücken) erfolgen; da die Umstellung auf das Katasteramt noch nicht in allen Gemeinden Griechenlands abgeschlossen ist, werden die sog. Grundbücher in manchen Gemeinden/Orten noch immer namensbezogen geführt.

Daher ist es empfehlenswert, gar notwendig, die Eigentumsverhältnisse vor dem Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt durch eine entsprechende Recherche im zuständigen Kataster- bzw. Grundbuchamt prüfen zu lassen.

Es sei darauf hingewiesen: Solche Recherchen im Grundbuchamt/Katasteramt dürfen in Griechenland nur von Rechtsanwälten durchgeführt werden.

Im griechischen Grundbuch sind nicht alle Immobilien einer Person und auch nicht alle Verfügungen und Rechtsgeschäfte einer Person aufgelistet, die in direktem Zusammenhang mit einer bestimmten Immobilie stehen.

Aufgrund der namensbezogenen Erfassung im Kataster lässt sich anhand der Eintragung(en) nachvollziehen, welche Immobilie(n) eine Person nur in der dafür zuständigen Gemeinde besitzt.

Bei der Rechercheprüfung werden also zum einen die Eigentumsverhältnisse geprüft, zum anderen jedoch auch die Existenz möglicher Lasten (z.B. Zwangssicherungshypotheken).

Lasten einer Immobilie werden im Kataster auch namensbezogen geführt und zwar im Hypothekenbuch. Beim Grundbuch werden zukünftig mögliche Lasten auf dem gleichen Blatt aufgeführt sein.

Neben der Möglichkeit einen Rechtsanwalt mit der Rechercheprüfung im Grundbuch/Kataster zu beauftragen, besteht auch die Möglichkeit, eine Bescheinigung über die Eintragungen im Grundbuchamt zu beantragen.

Diese Bescheinigung beinhaltet jedoch nur Auszüge der Eintragungen; die detaillierte und rechtlich absichernde Prüfung ist gesondert zu beantragen.

Da in der Regel die Länge der Bearbeitungszeit, aber auch die Qualität der Recherche und die Kosten nicht zu unterschätzen sind, empfiehlt es sich diese Aufgabe einem erfahrenen Rechtsanwalt zu übertragen.

Zu beachten sind im griechischen Recht sog. Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf, zu den wichtigsten zählen u.a.:

Ausländerspezifische Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Grenzgebiete definiert sind: Diese Erwerbsbeschränkungen gelten nicht für EU-Bürger; Nicht-EU-Bürger müssen hierfür eine Genehmigung bei der zuständigen Präfektur beantragen.
Beschränkungen baurechtlicher Natur: Baurechtliche Vorschriften gilt es zu beachten, von denen zu den wichtigsten gehört, dass außerhalb des zulässigen Bebauungsplans kein Grundstück bebaut werden darf, welches nicht mindestens 4.000 qm groß ist.
Beschränkungen, die dem Natur- und Denkmalschutz unterstehen: Zu den naturrechtlichen Beschränkungen zählen vor allem die waldrechtlichen und die Beschränkungen das Meeresufer betreffend. Staatliche Waldgrundstücke und Grundstücke an Meeresufern dürfen nicht erworben werden; einer Genehmigung durch das Ministerium für landwirtschaftliche Entwicklung und für Nahrungsmittel bedarf es auch, wenn man Waldgrundstücke verkaufen, erwerben oder teilen will (z.B. Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Unter Denkmalschutz fallende Immobilien unterliegen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde.
Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Militärgebiete definiert sind: Der Kauf von Immobilien in solchen Gebieten ist nicht möglich.

Baurechtliche Vorschriften gilt es zu beachten

Zu beachten sind im griechischen Recht sog. Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf, zu den wichtigsten zählen u.a.:

Ausländerspezifische Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Grenzgebiete definiert sind: Diese Erwerbsbeschränkungen gelten nicht für EU-Bürger; Nicht-EU-Bürger müssen hierfür eine Genehmigung bei der zuständigen Präfektur beantragen.
Beschränkungen baurechtlicher Natur: Baurechtliche Vorschriften gilt es zu beachten, von denen zu den wichtigsten gehört, dass außerhalb des zulässigen Bebauungsplans kein Grundstück bebaut werden darf, welches nicht mindestens 4.000 qm groß ist.
Beschränkungen, die dem Natur- und Denkmalschutz unterstehen: Zu den naturrechtlichen Beschränkungen zählen vor allem die waldrechtlichen und die Beschränkungen das Meeresufer betreffend. Staatliche Waldgrundstücke und Grundstücke an Meeresufern dürfen nicht erworben werden; einer Genehmigung durch das Ministerium für landwirtschaftliche Entwicklung und für Nahrungsmittel bedarf es auch, wenn man Waldgrundstücke verkaufen, erwerben oder teilen will (z.B. Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Unter Denkmalschutz fallende Immobilien unterliegen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde.
Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Militärgebiete definiert sind: Der Kauf von Immobilien in solchen Gebieten ist nicht möglich.