Allgemeine Informationen zu Immobilien in Griechenland

Im europäischen Vergleich sind die Immobilienpreise in Griechenland derzeit sehr günstig.

Nie war der Zeitpunkt besser als jetzt, um eine günstige und wunderschöne Immobilie in Griechenland zu erwerben. Denn im europäischen Vergleich sind die Immobilienpreise in Griechenland derzeit sehr günstig. Fallende Immobilienpreise haben das Kaufinteresse insbesondere von ausländischen Käufern sehr ansteigen lassen in den letzten Jahren. Um Griechenland als Investitionsstandort attraktiver zu machen, wurde in den letzten Jahren die Grunderwerbssteuer von 10% auf 3% gesenkt, die Kaufnebenkosten sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern auf einem sehr niedrigen Niveau (Nebenkosten bei ca. 7%). Die Finanz- und Wirtschaftskrise in Griechenland wurde begleitet auch von weiteren Gesetzesreformen im Bereich des Immobilienrechts: Dem stetigen Ausbau des Katasteramtes, der Legalisierung von Schwarzbauten u.v.m.

Für den Kauf einer Immobilie in Griechenland benötigen Sie daher die kompetente Beratung auf der technischen Seite durch Bauingenieure und evtl. Architekten, welche evtl. die Vorgaben für die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Prüfung der bestehenden Baugenehmigung durchführen (nunmehr gesetzlich verankert auch zum Schutz des Käufers), auf der rechtlichen Seite durch Rechtsanwälte/Notare und Steuerberater, welche wiederum die rechtliche Überprüfung der Immobilie, den Kaufvertrag, die Beantragung von Genehmigungen etc. in die Wege leiten.

Auf den folgenden Seiten wurden alle notwendigen Informationen für Sie zusammengestellt, die in direktem Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb in Griechenland stehen.

Allgemeine Informationen zu Immobilien in Griechenland

Immobilien in Griechenland können sich innerhalb oder außerhalb des Bebauungsplans befinden.

Immobilien in Griechenland können sich innerhalb oder außerhalb des Bebauungsplans (= quasi offiziell anerkannter Bebauungsplan) befinden.

Innerhalb des Bebauungsplans befindliche Immobilien/Grundstücke/ Baugrundstücke, darunter fallen auch in Ortsteilen gelegene Immobilien, sind als Baugrundstücke (= oikopeda) zu sehen, auf denen bereits Gebäude errichtet worden sind gemäß den gültigen Rechtsvorschriften oder auf denen Gebäude errichtet werden dürfen. In Griechenland zählen dazu auch in Ortsteilen befindliche Immobilien, welche außerhalb des Bebauungsplans oder innerhalb eines sog. „noch nicht geplanten“ Bebauungsplans angesiedelt sind.

Bei Grundstücken/Landparzellen außerhalb des Bebauungsplans spricht man von landwirtschaftlichen Nutzflächen, bei denen es sich entweder um „einfache“ Landparzellen handelt oder um landwirtschaftliche Nutzflächen aus staatlicher Verteilung; letztere wurden vom Staat an einkommensschwache Bauern verteilt. In beiden Fällen werden die Landparzellen agrarisch genutzt.

Jedoch ist nach griechischem Recht die Errichtung von im außerhalb des Bebauungsplans befindliche Immobilien möglich. Je nach Art und Nutzung der Immobilie bestehen entsprechende baurechtliche Richtlinien; eine generelle Richtlinie besteht bspw. darin, dass eine Immobilie nur dann gebaut werden darf, wenn das Grundstück mindestes 4.000 qm groß ist.

Trotz der Unterscheidung in innerhalb oder außerhalb des Bebauungsplans befindliche Immobilien ist also die Errichtung von Gebäuden unter Berücksichtigung aller baurechtlichen und sonstiger rechtlichen Vorschriften in Griechenland durchaus möglich.

Unter die baurechtlichen Vorschriften fällt, dass man zunächst durch einen Topographen/Landvermesser und einen Bauingenieur prüfen lässt, ob die Immobilie geeignet (= artio) und bebaubar (= oikodomisimo) ist (aufgrund der Größe und weiterer Kriterien, z. B. baurechtliche Vorschriften etc.). Wenn sich aus der Prüfung ergibt, dass die Immobilie geeignet und bebaubar ist, versieht der Topograph/Landvermesser/ Bauingenieur den topographischen Plan mit dem entsprechenden Stempel.

Immobilienrecht in Griechenland

Der Immobilienerwerb in Griechenland richtet sich nach dem griechischen Zivilgesetzbuch, das dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch gleichkommt.

Der Immobilienerwerb in Griechenland richtet sich nach dem griechischen Zivilgesetzbuch (= Astikos Kodikas), das dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch gleichkommt. Es bestehen auch weitere Gemeinsamkeiten zwischen dem deutschen und dem griechischen Immobilienrecht. Der Erwerb wird durch einen notariellen Kaufvertrag sowie die Eintragung ins Hypothekenregister (= Ipothikofylakio) und auch in das Grundbuchamt (in den Orten, wo inzwischen ein Grundbuchamt in Betrieb ist) vollzogen. Eigentümer einer Immobilie ist man erst dann, wenn die Eintragung in das griechische Grundbuch bzw. Kataster erfolgt ist.

Die Eintragung ins Katasteramt erfolgte bis vor nicht allzu langer Zeit namens- und nicht objektbezogen. Durch die Einführung des Grundbuchamtes (= Ktimatologio) soll die Eintragung nur objektbezogen (nach Flurstücken) erfolgen; da die Umstellung auf das Katasteramt noch nicht in allen Gemeinden Griechenlands abgeschlossen ist, werden die sog. Grundbücher in manchen Gemeinden/Orten noch immer namensbezogen geführt. Daher ist es empfehlenswert, gar notwendig, die Eigentumsverhältnisse vor dem Immobilienerwerb von einem Rechtsanwalt durch eine entsprechende Recherche im zuständigen Kataster- bzw. Grundbuchamt prüfen zu lassen. Es sei darauf hingewiesen: Solche Recherchen im Grundbuchamt/Katasteramt dürfen in Griechenland nur von Rechtsanwälten durchgeführt werden. Im griechischen Grundbuch sind nicht alle Immobilien einer Person und auch nicht alle Verfügungen und Rechtsgeschäfte einer Person aufgelistet, die in direktem Zusammenhang mit einer bestimmten Immobilie stehen. Aufgrund der namensbezogenen Erfassung im Kataster lässt sich anhand der Eintragung(en) nachvollziehen, welche Immobilie(n) eine Person nur in der dafür zuständigen Gemeinde besitzt.

Bei der Rechercheprüfung werden also zum einen die Eigentumsverhältnisse geprüft, zum anderen jedoch auch die Existenz möglicher Lasten (z.B. Zwangssicherungshypotheken). Lasten einer Immobilie werden im Kataster auch namensbezogen geführt und zwar im Hypothekenbuch. Beim Grundbuch werden zukünftig mögliche Lasten auf dem gleichen Blatt aufgeführt sein. Neben der Möglichkeit einen Rechtsanwalt mit der Rechercheprüfung im Grundbuch/Kataster zu beauftragen, besteht auch die Möglichkeit, eine Bescheinigung über die Eintragungen im Grundbuchamt zu beantragen. Diese Bescheinigung beinhaltet jedoch nur Auszüge der Eintragungen; die detaillierte und rechtlich absichernde Prüfung ist gesondert zu beantragen. Da in der Regel die Länge der Bearbeitungszeit, aber auch die Qualität der Recherche und die Kosten nicht zu unterschätzen sind, empfiehlt es sich diese Aufgabe einem erfahrenen Rechtsanwalt zu übertragen.

Zu beachten sind im griechischen Recht sog. Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf, zu den wichtigsten zählen u.a.:

• Ausländerspezifische Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Grenzgebiete definiert sind: Diese Erwerbsbeschränkungen gelten nicht für EU-Bürger; Nicht-EU-Bürger müssen hierfür eine Genehmigung bei der zuständigen Präfektur beantragen.

• Beschränkungen baurechtlicher Natur: Baurechtliche Vorschriften gilt es zu beachten, von denen zu den wichtigsten gehört, dass außerhalb des zulässigen Bebauungsplans kein Grundstück bebaut werden darf, welches nicht mindestens 4.000 qm groß ist.

• Beschränkungen, die dem Natur- und Denkmalschutz unterstehen: Zu den naturrechtlichen Beschränkungen zählen vor allem die waldrechtlichen und die Beschränkungen das Meeresufer betreffend. Staatliche Waldgrundstücke und Grundstücke an Meeresufern dürfen nicht erworben werden; einer Genehmigung durch das Ministerium für landwirtschaftliche Entwicklung und für Nahrungsmittel bedarf es auch, wenn man Waldgrundstücke verkaufen, erwerben oder teilen will (z.B. Art. 216 Abs. 1 a des Forstgesetzes). Unter Denkmalschutz fallende Immobilien unterliegen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde.

• Beschränkungen in Regionen/Orten, welche als Militärgebiete definiert sind: Der Kauf von Immobilien in solchen Gebieten ist nicht möglich.

Erforderliche Unterlagen

Käufer

Für den Immobilienerwerb benötigt der Käufer

• einen gültigen Pass

• eine griechische Steuernummer (AFM)*

• eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der Grunderwerbssteuer

Verkäufer

Für den Immobilienverkauf muss der Verkäufer einige Unterlagen mehr vorlegen und zwar

• einen gültigen Pass

• eine griechische Steuernummer (AFM)*

• topographische Pläne der Immobilie

• Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer

• Bescheinigung über die Entrichtung der Immobiliensteuer in den letzten fünf (5) Jahren

• Bescheinigung über evtl. oder keine Einnahmen aus der Immobilie (in den letzten zwei Jahren)

• Grundbuch-/Katasteramtsauszug

• Bescheinigung eines Ingenieurs über die Nicht-Existenz von baurechtlichen Verstößen bzw. über die Legalisierung evtl. baurechtlicher Verstöße und die Entrichtung der Gebühren hierfür

• Energieeffizienzausweis

• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verkäufers vom zuständigen Finanzamt

• Bescheinigung eines Ingenieurs gemäß dem griechischen Gesetz 4014/2011 über die Besichtigung der Immobilie und Feststellung der Nicht-Existenz baurechtlicher Verstöße

• Bescheinigung der Vollständigkeit der elektronischen Identität des Gebäudes

• Baugenehmigung für bebaute Immobilien, deren Bau vor 1983 war

• Bescheinigung der zuständigen Gemeinde über die Entrichtung aller kommunalen Gebühren; der Notar darf den Kaufvertrag nicht beurkunden, wenn diese Bescheinigung nicht vorliegt

(*) Den Antrag auf Ausstellung einer Steuernummer stellt man beim zuständigen Finanzamt (DOY), entweder persönlich oder durch notarielle Vollmacht an Dritte unter Vorlage folgender Dokumente (natürliche Person): Persönliche Daten des Antragstellers: Vor- und Nachname, Vor- und Nachname des Vaters, Geburtsname der Mutter, Geburtsdatum, Geburtsort (GR) oder Geburtsland (Ausland)

• Angaben gemäß ID

• Staatsangehörigkeit, Beruf und Familienstand

• Vollständige Adresse

Ausländische Staatsangehörige weisen sich mit dem Pass und dem Geburtsschein aus.

Kaufabwicklung Schritt für Schritt

Schritt-für-Schritt-Abwicklung Ihres Immobilienkaufs

Wenn alle erforderlichen Unterlagen von Käufer und Verkäufer vorliegen sowie alle erforderlichen Prüfungen erfolgt sind, wird der notarielle Kaufvertrag aufgesetzt, in dem eine detaillierte Beschreibung des Kaufgegenstandes, Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit, Widerrufsrecht, Vertragsstrafe bei Zahlungsverzug sowie Abwicklungsmodalitäten für die Eigentumsübertragung enthalten sind. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt in der Regel die Kaufpreiszahlung. Im Anschluss daran wird der Eigentumswechsel durch Eintragung beim Grundbuchamt durch die notarielle Urkunde und die Entrichtung der Grunderwerbsteuer vollzogen. Die Grundbucheintragung erfolgt in der Regel durch einen Rechtsanwalt und muss zeitnah zu der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen.

Zwar besteht seit Januar 2014 kein Anwaltszwang mehr bei der notariellen Protokollierung der Kaufverträge, doch sollte der Käufer einen Rechtsanwalt sowohl für die Grundbuchrecherche als auch für den Kaufvertrag zu Rate ziehen.

Nachfolgend haben wir eine Übersicht für eine Schritt-für-Schritt-Abwicklung Ihres Immobilienkaufs erstellt; darin aufgelistet wird einerseits das, was Sie als Käufer tun müssen, andererseits werden die Ansprechpartner sowie die involvierten Parteien aufgezählt: