Το δίκαιο των ακινήτων στην Ελλάδα

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα βασίζεται στον Ελληνικό Αστικό Κώδικα (= Αστικός Κώδικας), ο οποίος είναι ισοδύναμος με τον Γερμανικό Αστικό Κώδικα. Υπάρχουν επίσης και άλλες ομοιότητες μεταξύ της γερμανικής και της ελληνικής νομοθεσίας περί ακινήτων.

Η εξαγορά ολοκληρώνεται με συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και εγγραφή στο υποθηκοφυλακείο (= Ιποθηκοφυλάκιο) αλλά και στο κτηματολόγιο (στους χώρους που λειτουργεί πλέον κτηματολόγιο). Κάποιος είναι ιδιοκτήτης ακινήτου μόνο όταν έχει εγγραφεί στο ελληνικό κτηματολόγιο ή κτηματολόγιο.

Μέχρι πρόσφατα, η εγγραφή στο κτηματολόγιο γινόταν με βάση το όνομα και όχι το ακίνητο.

Με την καθιέρωση του κτηματολογίου (= Κτηματολόγιο) η εγγραφή θα πρέπει να είναι μόνο αντικειμενική (σύμφωνα με αγροτεμάχια). Εφόσον δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη η μετατροπή σε κτηματολόγιο σε όλους τους δήμους της Ελλάδας, τα λεγόμενα κτηματολόγιο σε ορισμένους δήμους/τόπους εξακολουθούν να τηρούνται ονομαστικά.

Ως εκ τούτου, συνιστάται, εάν δεν είναι απαραίτητο, να ελεγχθεί η κατάσταση ιδιοκτησίας από δικηγόρο πριν από την αγορά ενός ακινήτου, διενεργώντας κατάλληλη έρευνα στο αρμόδιο κτηματολόγιο ή κτηματολόγιο.

Πρέπει να σημειωθεί: Τέτοιες έρευνες στο κτηματολόγιο/κτηματολόγιο επιτρέπεται να πραγματοποιούνται μόνο από δικηγόρους στην Ελλάδα.

Το ελληνικό κτηματολόγιο δεν καταγράφει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας ενός ατόμου, ούτε όλες τις διαθέσεις και δικαιοπραξίες ενός προσώπου που σχετίζονται άμεσα με ένα συγκεκριμένο ακίνητο.

Λόγω της εγγραφής που σχετίζεται με το όνομα στο κτηματολόγιο, η καταχώριση μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να προσδιοριστεί ποια ακίνητα κατέχει ένα άτομο μόνο στον δήμο που είναι υπεύθυνος για αυτό.

Κατά τον ερευνητικό έλεγχο ελέγχεται αφενός η ιδιοκτησιακή δομή, αφετέρου και η ύπαρξη πιθανών βαρών (π.χ. υποθήκες υποχρεωτικής ασφάλειας).

Τα βάρη ενός ακινήτου αναγράφονται επίσης στο κτηματολόγιο ονομαστικά, δηλαδή στο βιβλίο υποθηκών. Μελλοντικά, πιθανά βάρη θα αναγράφονται στο ίδιο φύλλο στο κτηματολόγιο.

Εκτός από τη δυνατότητα ανάθεσης δικηγόρου με τον έλεγχο έρευνας στο κτηματολόγιο/κτηματολόγιο, υπάρχει και η δυνατότητα αίτησης για βεβαίωση των εγγραφών στο κτηματολόγιο.

Ωστόσο, αυτό το πιστοποιητικό περιέχει μόνο αποσπάσματα των εγγραφών. η λεπτομερής και νομικά ασφαλής εξέταση πρέπει να υποβληθεί χωριστά.

Δεδομένου ότι η διάρκεια του χρόνου διεκπεραίωσης, αλλά και η ποιότητα της έρευνας και το κόστος δεν πρέπει να υποτιμώνται, καλό είναι να ανατεθεί αυτή η εργασία σε έμπειρο δικηγόρο.

Στην ελληνική νομοθεσία πρέπει να τηρούνται οι λεγόμενοι περιορισμοί αγοράς κατά την αγορά ακινήτων, οι σημαντικότεροι από τους οποίους περιλαμβάνουν:

Ειδικοί περιορισμοί για αλλοδαπούς σε περιοχές/τόπους που ορίζονται ως παραμεθόριες περιοχές: Αυτοί οι περιορισμοί απόκτησης δεν ισχύουν για πολίτες της ΕΕ. Οι πολίτες εκτός ΕΕ πρέπει να υποβάλουν αίτηση για άδεια από την αρμόδια νομαρχία.
Περιορισμοί οικοδομικής νομοθεσίας: Πρέπει να τηρούνται οι κανονισμοί της οικοδομικής νομοθεσίας, ένας από τους σημαντικότερους από τους οποίους είναι ότι εκτός του επιτρεπόμενου σχεδίου ανάπτυξης, δεν επιτρέπεται να κτιστεί ακίνητο σε μέγεθος τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων.
Περιορισμοί που υπόκεινται στην προστασία της φύσης και των μνημείων: Οι περιορισμοί του φυσικού δικαίου περιλαμβάνουν, κυρίως, τη δασική νομοθεσία και τους περιορισμούς που αφορούν την ακτή. Δεν επιτρέπεται η αγορά κρατικών δασικών εκτάσεων και παραθαλάσσιων εκτάσεων. Απαιτείται επίσης άδεια από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων εάν θέλετε να πουλήσετε, να αγοράσετε ή να μοιραστείτε δασική γη (π.χ. άρθρο 216 παράγραφος 1 α του νόμου περί δασών). Τα ακίνητα που εμπίπτουν στην προστασία μνημείων υπόκεινται στις απαιτήσεις της αρχής προστασίας μνημείων.
Περιορισμοί σε περιοχές/τοποθεσίες που ορίζονται ως στρατιωτικές περιοχές: Δεν είναι δυνατή η αγορά ακινήτων σε τέτοιες περιοχές.

Πρέπει να τηρούνται οι οικοδομικοί κανονισμοί

Ειδικοί περιορισμοί για αλλοδαπούς σε περιοχές/τόπους που ορίζονται ως παραμεθόριες περιοχές: Αυτοί οι περιορισμοί απόκτησης δεν ισχύουν για πολίτες της ΕΕ. Οι πολίτες εκτός ΕΕ πρέπει να υποβάλουν αίτηση για άδεια από την αρμόδια νομαρχία.
Περιορισμοί οικοδομικής νομοθεσίας: Πρέπει να τηρούνται οι κανονισμοί της οικοδομικής νομοθεσίας, ένας από τους σημαντικότερους από τους οποίους είναι ότι εκτός του επιτρεπόμενου σχεδίου ανάπτυξης, δεν επιτρέπεται να κτιστεί ακίνητο σε μέγεθος τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων.
Περιορισμοί που υπόκεινται στην προστασία της φύσης και των μνημείων: Οι περιορισμοί του φυσικού δικαίου περιλαμβάνουν, κυρίως, τη δασική νομοθεσία και τους περιορισμούς που αφορούν την ακτή. Δεν επιτρέπεται η αγορά κρατικών δασικών εκτάσεων και παραθαλάσσιων εκτάσεων. Απαιτείται επίσης άδεια από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων εάν θέλετε να πουλήσετε, να αγοράσετε ή να μοιραστείτε δασική γη (π.χ. άρθρο 216 παράγραφος 1 α του νόμου περί δασών). Τα ακίνητα που εμπίπτουν στην προστασία μνημείων υπόκεινται στις απαιτήσεις της αρχής προστασίας μνημείων.
Περιορισμοί σε περιοχές/τοποθεσίες που ορίζονται ως στρατιωτικές περιοχές: Δεν είναι δυνατή η αγορά ακινήτων σε τέτοιες περιοχές.